Ответственность сторон по договору аренды

Как упоминалось выше, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, и соответственно ответственность может нести как арендодатель, так и арендатор. Рассмотрим их поподробнее.

Ответственность арендодателя определена в гражданском законодательстве РФ. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.[20] При обнаружении таких недостатков арендатор может потребовать у арендодателя безвозмездно устранить недостатки, либо снизить арендную плату, либо возместить расходу по устранению недостатков (например, ремонта) этого имущества. Также арендатор может удержать сумму расходов, понесенных на устранение недостатков имущества, в счет уплаты арендной плату, при этом уведомив арендодателя или потребовать досрочного расторжения договора аренды. Арендатор сам решает, какой из вышепредставленных вариантов ему выбрать. Арендодатель, надлежащим образом извещенный о требованиях или намерении арендатора по устранению недостатков, может произвести замену имущества на аналогичное, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удержание в счет арендной плате не покрывает расходов арендатора, то он вправе потребовать от арендодателя возмещения недостающей стоимости.

Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены или заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора и передаче имущества.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись у имущества до заключения договора аренды. Если недостатки появились позднее, то арендодатель не имеет к ним никакого отношения. Проще говоря, должна быть причинная связь между недостатком и состоянием вещи. Отсутствие такой связи говорит о том, что недостаток возник позднее и соответственно арендодатель никакой ответственности перед арендатором не несет. Но в этом случае арендатор может расторгнуть договор досрочно в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ либо потребовать уменьшение арендной платы, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.

Недостатки могут быть явными и скрытыми, оговоренными и неоговоренными арендодателем. Явные недостатки – это те недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверки его исправности при заключении договора и передачи имущества, следовательно, скрытыми считаются недостатки, которые не могли быть обнаружены арендатором независимо от того знал он о них или нет. Оговоренные недостатки должны быть оговорены в договоре аренды, все остальные считаются неоговоренными недостатками.

Ответственность арендатора также определена в гражданском законодательстве РФ. Как уже упоминалось выше, арендатором может быть как физическое, так и юридическое лицо. Плоды, доходы, продукция, полученная арендатором при пользовании арендованным имуществом, является собственностью арендатора.[21] По своему желанию арендатор может сдавать имущество в субаренду, наем, безвозмездное пользование и др. во всех этих случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор. Первоначально арендодатель должен дать согласие на предоставление прав на имущество арендатору. Это возможно сразу предусмотреть в тексте договора либо в дополнительном соглашении к нему. Расходы по содержанию, капитальному или текущему ремонту имущества могут лежать, как на арендодателе, так и арендаторе в зависимости от вида договора аренды.

Улучшение имущества тоже может лежать как на арендодателе, так и на арендаторе. Улучшения бывают отделимые и неотделимые. Неотделимыми признаются улучшения, которые не могут быть отделены от имущества, не причинив ему вреда (например, достройка этажей, демонтаж окон и т.п.). Соответственно отделимые – можно отделить от имущества без вреда для него (например, установка съемных перегородок, осветительных приборов и др.). Произведенные арендатором отделимые улучшения – это его собственность. Неотделимые улучшения остаются у арендодателя, но арендатор вправе потребовать возмещение расходов, если арендодатель был уведомлен об этом. В случае если арендодатель не знал об этом, то возмещать убытки он не вправе.

Таким образом, можно сделать следующие выводы по данному разделу:

1. договор аренды – самостоятельный и самый распространенный договор не только в предпринимательской деятельности, но и в бытовой сфере;

2. сторонами договора являются арендодатель и арендатор;

3. аренда и найм являются тождественными понятиями в гражданском законодательстве;

4. арендные отношения регулируются не только гражданским, но и иным законодательством;

5. несоблюдение хотя бы одного существенного условия влечет недействительность договора аренды;

6. государственной регистрации подлежит только аренда недвижимого имущества;

7. при регистрации договора регистрируется договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды;

8. современный Гражданский кодекс не относит срок действия договора к существенным условиям, поэтому, чаще всего, срок определяется по договоренности сторон;

9. для некоторых видов договора аренды установлен свой срок, в соответствие с законодательством;

10. ответственность по договору может нести любая из сторон;

11. ответственность по договору аренды установлена Гражданским кодексом РФ.

После исследования проблемы общего положения договора аренды далее необходимо подробно рассмотреть проблему действия договора аренды и использование в арендных отношениях к договору цессии.