Проблемы реформирования ЖКХ

После резкого спада 1990-х годов объемы ввода жилья и бюджетное финансирование жилищного строительства в 2000-е годы существенно возросли. Этому способствовали принятие федеральной программы «Жилище» и особенно реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Для основной массы нуждающихся в жилье (кроме малоимущих) был предложен механизм ипотечных и других схем финансирования. Однако здесь возникло множество проблем. Произошел резкий рост стоимости жилищного строительства, вследствие чего ипотека оказалась доступной для весьма ограниченного слоя граждан.

Заботу об обеспечении жильем малоимущих граждан государство возложило на органы местного самоуправления. В 131-м законе к вопросам местного значения поселений и городских округов было отнесено обеспечение жилыми помещениями малоимущих граждан, в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, а также создание условий для жилищного строительства, т.е. предоставление подготовленных земельных участков для строительства жилья и их инфраструктурное обеспечение. Для большинства муниципальных образований такая задача оказалась абсолютно нереальной по финансовым возможностям.

Следующим шагом государства, отраженным в новом Жилищном кодексе РФ, стала передача управления общим имуществом многоквартирных жилых домов от муниципалитетов к собственникам помещений на базе трех возможных форм управления: ТСЖ, управляющая компания и непосредственное управление. Упор был сделан на создание ТСЖ как на наиболее прогрессивную (по мысли законодателей) форму управления. Здесь также возникло множество сложных проблем, вследствие чего ТСЖ стали создаваться преимущественно в относительно новых жилых домах. Первоначальные затраты на организацию ТСЖ, связанные с инвентаризацией имущества, межеванием земельных участков и государственной регистрацией, оказались слишком высокими, а система налогообложения ТСЖ непродуманной. Многие ТСЖ в дальнейшем распались. Преобладающей формой стало привлечение специализированных управляющих компаний, не все из которых оправдали возлагающиеся на них надежды. Значительная часть собственников многоквартирных домов еще не определилась с выбором способа управления.

В создавшейся ситуации роль органов местного самоуправления существенно изменилась. Для оставшегося у муниципалитета социального и специализированного жилищного фонда он стал лишь одним из собственников, имея равные права и обязанности с другими собственниками. Одной из самых сложных стала проблема содержания и ремонта старого жилищного фонда, доставшегося органам местного самоуправления «в наследство» от федеральных министерств и ведомств в ходе приватизации государственных предприятий. Обладатели этого жилищного фонда отказываются создавать ТСЖ, а для управляющих компаний брать в управление такие дома невыгодно. Другая проблема, доставшаяся органам местного самоуправления, - проблема ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда. Попытки государства переложить данные проблемы на самих жителей вызвали многочисленные протесты и обращения граждан, органов местного самоуправления, Общественной палаты РФ, Уполномоченного по правам человека в РФ, других организаций.

Ситуация стала меняться после глашения послания Президента России Федеральному Собранию за 2007 год. В послании было отмечено, что «расширяя строительство нового жилья, нельзя забывать и о поддержании в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда». Было предложено федеральным органам государственной власти изыскать дополнительные средства на капитальный ремонт жилищного фонда и на решение не терпящего отлагательства вопроса расселения аварийного жилья. Результатом стало принятие Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ, в соответствии с которым был образован федеральный Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Из данного Фонда началось финансирование расходов на капитальный ремонт старого жилищного фонда и на переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

Очевидно, что сумма в 240 млрд. руб. на эти две цели для огромной страны и на 5 лет крайне мала. Поэтомуобязательным условием получения средств из Фонда является софинансирование расходов из региональных и местных бюджетов и не менее 5% затрат на капитальный ремонт должны принять на себя собственники жилых помещений.Доля муниципальных образований в финансировании капитальных ремонтов федеральным законом строго не оговорена и должна определяться в субъектах РФ с учетом местных условий. Для большинства дотационных муниципальных образований, особенно для малых городов и сельских поселений, изыскание соответствующих средств проблематично.

Другими факторами, ограничивающими возможности получения средств из Фонда, стали известные 12 условий и достаточно сложный механизм рассмотрения заявок. Непонятно, например, для чего нужно везти в Москву на проверку тонны бумаг, вплоть до протоколов решений собственников по каждому дому. Представляется целесообразным доверить эту часть работы субъектам РФ. Но при всех недостатках и издержках начального периода очевидно, что сделан огромный шаг вперед и появились реальные деньги. Практическое применение механизмов получения средств фонда в соответствии со 185-м законом вызвало на местах массу вопросов.

Как известно, заявки на получение средств из Фонда формируют субъекты РФ на основании заявок органов местного самоуправления. Региональная программа формируется на основе муниципальных программ. Поэтому вопросы качества и уровня подготовки муниципальных программ при реализации 185-го закона и их защиты в субъектах РФ приобретают первостепенное значение.

АСДГ дважды рассматривала вопросы реализации 185-го закона и формулировала свои предложения: на Совете АСДГ в Омске в октябре прошлого года и в Барнауле в феврале этого года. Исполнительная дирекция АСДГ провела опрос городов по неясным вопросам применения 185-го закона. В числе наиболее злободневных вопросов были отмечены:

необходимость проведения инвентаризации жилищного фонда на предмет износа и несоответствие в связи с этим статистических данных с фактическими;

несогласие с положением о невозможности получения средств Фонда для многоквартирных домов, выбравших способ непосредственного управления;

недопустимость насильственного насаждения ТСЖ в целях достижения установленного в 185-м законе процента домов, выбравших этот способ;

отсутствие финансовой поддержки из средств Фонда мероприятий по реконструкции многоквартирных домов, хотя в ряде случаев вместо сноса, либо капитального ремонта домов целесообразно проводить реконструкцию.

Следует отметить, что в последнее время ситуация с налогообложением ТСЖ улучшилась. Постановлением пленума Высшего арбитражного суда РФ от 05.10.2007 г. № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также и с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, и ремонтом общего имущества многоквартирных домов» определено, что ТСЖ не начисляют НДС по операциям, связанным с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома, и не представляют соответствующих налоговых деклараций.

Тем не менее, в реализации требований 185-го закона остается много нерешенных проблем и очевидно, что всем желающим получить государственную поддержку не удастся. Перед органами местного самоуправления при подготовке муниципальных программ капитального ремонта будет стоять сложная дилемма: включить в программу в рамках выделенного лимита средств большее количество домов с меньшей суммой для каждого дома или меньшее количество домов, но с более полным комплексом ремонтных работ. В любом случае любая муниципальная программа разделит многоквартирные дома на попавшие и не попавшие в «уходящий поезд», породит массу конфликтов и встанет со всей остротой через 1-2 года. К такой ситуации необходимо готовиться своевременно. Возникла также проблема освоения выделяемых средств. Во многих случаях оказалась неподготовленной проектная документация на капитальный ремонт, не оформлены земельные участки для строительства жилья взамен аварийного и т.д. Здесь органам местного самоуправления предстоит большая работа.

Федеральным законом от 18.10.2007. г. № 230-ФЗ внесены изменения в закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ». В частности, на них возложено осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства.

В заключение данного раздела следует отметить еще один шаг государства в жилищной сфере, которым предстоит заниматься муниципалитетам в ближайшее время. Д.А. Медведев выступил с предложением о создании федерального фонда содействия малоэтажному жилищному строительству. Основу фонда составят неиспользуемые в настоящее время земельные участки, государственная собственность на которые до сих пор не разграничена. На этих участках предусматривается строительство до 1 млн. индивидуальных жилых домов в год, причем дома должны быть дешевыми. Бизнес готов строить такие дома, однако городам придется изыскивать неиспользуемые земельные участки как в пределах своих территорий, так и в пригородных зонах, решать совместно с прилегающими муниципальными образованиями вопросы их обеспечения дорожной, инженерной и социальной инфраструктурой. Переселение части городских жителей в пригороды, так называемая «субурбанизация» - это закономерный процесс, идущий во всем мире. В рамках данного процесса может быть рассмотрен вопрос передачи части земель пригородных сельских муниципалитетов городам с изменением границ муниципальных образований, о чем было сказано выше. Однако для его решения потребуется взаимное согласие сторон.