Купля - продажа

При данной сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель, соответственно, - принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Не забудем и о законодательстве: договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:

v уплаты оговоренной в договоре цены;

v оплаты цены объекта недвижимости и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;

v оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

v передать объект недвижимости свободным от любых обременений, если только покупатель не дал на это изначальное согласие;

v в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами, возместить покупателю убытки, если не удастся доказать, что покупатель знал о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

v вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

v передать объект недвижимости покупателю в виде, предусмотренном договором купли-продажи.

Теперь о покупателе, который имеет право требовать:

v своевременную передачу проданного ему объекта недвижимости;

v уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения, которые ранее не оговаривались;

v при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи.

О последнем подробнее: если вид объекта купли-продажи оказался не тем, каким его представили во время заключения сделки, или потом были выявлены не известные ранее недочеты, то покупатель может возмущаться и законно требовать:

Ø соразмерного уменьшения цены сделки;

Ø безвозмездного устранения недостатков в определенный (не очень продолжительный, разумный) период;

Ø возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

Ø возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора.

Но это мы все – о правах, а вот обязанности у покупателя таковы:

v принять по акту переданный ему объект недвижимости;

v оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом или иным правовым актом;

v оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.

Теперь - о необходимых документах. Например, предметом купли-продажи может быть земельный участок, принадлежащий только на праве частной собственности гражданину или юридическому лицу. При продаже расположенного на земельном участке объекта покупатель становится собственником земли, только если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве, то покупателю переходит объём правомочий продавца. Понятно, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, и в Гражданском Кодексе содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится данный объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю (одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения) передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

Договор должен содержать следующие сведения: 1) стороны сделки, 2) предмет сделки, 3) указание на правоустанавливающие документы, 4) цена сделки, 5) отсутствие иных договоров на отчуждение, 6) другие необходимые условия (срок передачи земельного участка и т.д.). К договору прилагается план границ земельного участка, который составляется в 3-х экземплярах: нотариусу, продавцу, покупателю.

Переход права собственности на земельный участок – это внесение в установленном порядке записи о договоре в земельную кадастровую книгу и отметки о государственной регистрации в договор. То есть государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю.