Качественные и количественные характеристики земли как объекта недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздей­ствует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяй­ства. Как средство производства земля:

• не является результатом предшествующего труда;

• пространственно ограничена;

• не заменима другими средствами производства;

• имеет постоянное местоположение;

• не изнашиваема при правильном использовании;

• территориально разнокачественна;

• характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земель­ного участка;

• обладает плодородием, и в сельском хозяйстве наиболее эффективно ис­пользуются все ее полезные качества;

• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лес­ного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного опера­ционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоратив­ными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.

Таким образом, земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и обще­ства в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофунк­циональным назначением.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

В повседневной практике применяются термины «земля» и «земельный учас­ток». Однако эти понятия не взаимосвязанные и имеют определенные различия. Так, термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идет о неосво­енной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на кото­рой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Гражданский кодекс РФ² дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в поряд­ке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдава­емых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и земле­устройству.

Законом о кадастре земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также как все, что находится над и под поверхностью земельного участ­ка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использова­нии воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ состоит из Земельного кодекса, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. В порядке, установленном ст. 2 ЗК РФ, иные акты, содержащие нормы земельного права, могут издавать: Президент РФ, Правитель­ство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления.

Общее положение о праве собственности и других вещных правах на зе­мельные участки установлено Гражданским кодексом РФ, а отношение по исполь­зованию и охране земель регулирует Земельный кодекс РФ, который необходимо рассматривать в неразрывной связи с гл. 17 ГК РФ, а также с иными нормами Гражданского кодекса.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является участок, который может быть разделен на части, при этом каждая часть после раз­дела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, (за исключением случаев, установленных федеральными законами).Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хо­зяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разде­лен на самостоятельные земельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешен­ное использование, форму законного владения.

Оборот земельных участков - переход от одного лица к другому посредствам заключения договоров и иных сделок - осуществляется в соответствии с Граж­данским и Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобре­сти лишь определенные лица.

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий. Эти земли используются в соответствии с установленным целевым назначением:

1. Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природ­ных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хране­ния и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, вино­градниками и др.).

2. Земли поселений- это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.

Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель мо­гут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам.

3. Земли промышленности и иного специального назначенияв зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначе­ны, разделены на 7 видов.

Земли промышленности предназначены для обеспечения деятельности орга­низаций и/или эксплуатации объектов промышленности. На этих землях могут быть построены производственные и административные здания, сооружения и обслуживающие их объекты, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель, предусмотренными Зе­мельным кодексом, федеральным законом и законами субъектов РФ.

Земли энергетики предназначены для обеспечения деятельности организаций и/или эксплуатации объектов энергетики (гидроэлектростанций, атомных стан­ций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактив­ных веществ, хранения ядерных отходов, тепловых электростанций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов); размещения воз- душных линий электропередачи, подземных сооружений кабельных линий электро­передачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объек­тов энергетики. Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объ­ектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей.

Земли транспорта используются (или предназначены) для обеспечения дея­тельности организаций и/или эксплуатации железнодорожного, морского, внут­реннего водного, воздушного и иных видов транспорта.

Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики предназначены для размещения:

• эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные кабельные линии связи и радиофикации;

• наземных и подземных не обслуживаемых усилительных пунктов на кабель­ных линиях связи;

• наземных сооружений и инфраструктур спутниковой связи.

Земли обороны и безопасности предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил РФ, войск пограничной службы, других войск, воинских фор­мирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности террито­рий РФ, защите и охране государственной границы РФ, информационной и дру­гим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образо­ваниях (ЗАТО).

4. Земли особо охраняемых территорий- это земли, имеющие особое приро­доохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздо­ровительное и иное ценное значение (рис. 3.4).

К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государ­ственных природных заповедников (в том числе биосферных), государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традицион­ного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока России. Эти земли относятся к объектам общенационально­го достояния и могут находиться как в федеральной собственности, так и в соб­ственности субъектов РФ и в муниципальной.

Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охра­няемым и предназначены для лечения и отдыха граждан. В их состав включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями ми­неральных вод, лечебных грязей), с благоприятным климатом и иными природ­ными факторами и условиями, которые могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и ис­пользуемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной, спортивной деятельности граждан. В состав земель этого вида входят участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболовов и охотников, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, дет­ские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

К землям историко-культурного назначения относятся земли объектов куль­турного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производства и ремесел; военных и граж­данских захоронений. Земли этого вида используются строго в соответствии с их целевым назначением. На отдельных из них может быть запрещена любая хозяй­ственная деятельность.

К особо ценным относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, ис­торико-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщество растительных, животных организмов, редкие геологи­ческие образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций).

5. Земли лесного фонда- это лесные земли, покрытые и не покрытые лесной
растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, ре­дины, прогалины и др.), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.), предназначенные для ведения лесного хозяйства.

6. Земли водного фонда- это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных водо­хозяйственных сооружений и объектов.

Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питье­вой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностях населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышлен­ных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государствен­ных или муниципальных нужд, при соблюдении установленных требований.

Для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются зоны охраны, в пределах которых вводится особый правовой режим использования земель. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством.

7. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собствен­ности и не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключени­ем земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Земля как объект недвижимости имеет свои особенности:

1.Земля как природное тело не имеет общепринятой стоимостной основы. Ее стоимость условна, иррациональна и определяется затратами на ее первоначальное освоение, последующее использование, включая стоимость расположенных на данном участке строений и сооружений и сроков их окупаемости. Но при всей важности этих затрат решающим фактором ценообразования становится месторасположение участка.

2. С ростом промышленности и населения в крупных городах возрастает абсолютная ценность земли как всеобщей территориальной базы жизнедеятельности человека и общества. Земля становится надежной сферой долговременного вложения капитала, что обуславливает рост ее цены в густонаселенных районах и мегаполисах. В регионах с низкой плотностью населения и избытком свободной земли полноценный рынок земли объективно невозможен.

3. Земля является одновременно предметом и средством труда.

4. Земельный участок и все, что прочно связано с ним, является объектом недвижимости. Нельзя продать участок без того, что на нем расположено.

5. Земля искусственно не воспроизводима и ограниченна.

6. Земля не может быть заменена другими средствами производства. Без нее невозможен производственный процесс в растениеводстве.

7. Земля при правильном использовании не изнашивается, не ухудшается, а напротив улучшает свои свойства.

8. Земля характеризуется протяженностью территорий и постоянством местоположения участка.