Долгосрочном периодах

Распространенный пример устновления потолка цены — контроль за уровнем ренты. Во многих городах местная администрация устанавливает верхние пре­делы размера ренты, которую владельцы домов имеют право взимать с арен­даторов. Провозглашаемая цель такой политики — помощь беднейшим слоям населения и увеличение доступности жилья. Экономисты, критикуя контроль за уровнем ренты, утверждают, что это — один из самых неэффективных методов социальной помощи. Как выразился один исследователь, контроль за рентой — «наиболее эффективный, после бомбежки, способ разрушения города».

Последствия контроля за рентой менее очевидны для населения, так как они растянуты во времени. В краткосрочном периоде собственники жилья располагают фиксированным количеством квартир для сдачи в аренду; они не имеют возможности быстро увеличить или уменьшить их число в случае изме­нения рыночных условий. Более того, число людей, которым требуются квартиры в городе, вряд ли значительно изменится при изменении арендной платы в краткосрочном периоде, так как квартиросъемщикам потребуется вре­мя, чтобы внести коррективы в договора о найме жилья. Следовательно, крат­косрочный спрос и предложение квартир относительно неэластичны.

График (а) на рис. 6.3 показывает краткосрочное влияние контроля за рентой на рынок жилья. Как и при любом верхнем пределе цены, контроль за рентой приводит к дефициту. Так как спрос и предложение в краткосрочном периоде неэластичны, первоначальный дефицит, вызванный контролем за рен­той, незначителен. Основное следствие контроля за рентой в краткосрочном периоде — снижение ренты.

Но в долгосрочном периоде ситуация изменяется, так как со временем реак­ция покупателей и продавцов становится более выраженной. Со стороны пред­ложения владельцы реагируют на уменьшение получаемого дохода сокраще­нием инвестиций в строительство нового жилья, а состояние уже имеющегося —

(а) Контроль за рентой в краткосрочном периоде (спрос и предложение неэластичны) (б) Контроль за рентой в долгосрочном периоде (спрос и предложение эластичны)

Рента

Рента

Предложение

Спрос

О

Количество квартир

О

Количество квартир

Новости

КОНТРОЛЬ ЗА УРОВНЕМ РЕНТЫ В НЬЮ-ЙОРКЕ

Контроль за уровнем ренты играет боль­шую роль в жизни Нью-Йорка, круп­нейшего города США. Перед вами описание реализации этой политики на практике. Как информирует нас статья, написанная в 1994 г., местные политики откажутся от контроля за рентой толь­ко в том случае, если уровень предложе­ния квартир будет достаточно высок. Что вы думаете об этом решении?

СВОБОДНЫЕ ДОМА: НЕКОТОРЫЕ БОГАТЫЕ И ИЗВЕСТНЫЕ ЛЮДИ НЬЮ-ЙОРКА НАСЛАЖДАЮТСЯ ЖИЗНЬЮ ПОД ПРИКРЫТИЕМ ЗАКОНА О РЕНТЕ

Нью-Йорк — Лес Кац, 27-летний сту­дент, актер и привратник, вместе с дву­мя друзьями снимает небольшую квар­тиру-студию в Вест-Сайде Манхэттена за $ 1200. Двое из них спят в отдель­ных спальнях, а третий — на матрасе в гостиной.

На Парк-авеню Пол Хэберман, час­тный инвестор, и его жена живут в квартире с двумя спальнями, солярием и двумя террасами. Квартира находит­ся в элегантном здании на престижной улице и стоит по крайней мере $ 5000 в месяц, как утверждают специалисты по недвижимости. В соответствии с кви­танциями об арендной плате, пара пла­тит около $ 350 (мистер Хэберман от­казался обсуждать эту сумму).

Причина неравенства — регули­рование ренты муниципалитетом Нью-Йорка. Дефицит городского бюджета составляет $ 2,3 млрд — самый круп­ный за последние 20 лет. В настоящее время, по различным оценкам, доходы городского бюджета, источником кото­рых служат налоги на собственность, составляют около $ 100 млн, так как давление на ренту сдерживает приток денежных средств и, следовательно, оце­ночную стоимость сдающихся в аренду зданий. Критики также утверждают, что ограничения сдерживают строительство новых жилых домов и заставляют вла­дельцев — и косвенно налогоплатель­щиков — субсидировать квартиросъем­щиков, которым повезло получить квартиру, уровень ренты на которую ре­гулируется.

В таких квартирах живут люди, уро­вень достатка которых, казалось бы, по­зволяет им сполна оплачивать жилье — актрисы Миа Фэрроу и Сисели Тисон; лидер демократов в Сенате Мэнфред Оренштейн.

Регулирование ренты в Нью-Йорке начиналось как крайняя мера, предпри­нятая в годы Второй мировой войны, чтобы гарантировать жилье хорошо по­лучавшим в военное время временным работникам, которые не могли конкури­ровать с местными жителями из-за ог­раниченного числа квартир. После вой­ны городские политики поддерживали регулирование ренты, заявляя, что по­ка уровень свободных квартир не до­стигнет 5 %, существует крайняя необ­ходимость в регулировании. Сейчас этот уровень составляет 3,4%...

Как квартиросъемщики находят жилье? Некоторые наследуют его. М. Фэрроу платит около $ 2900 в месяц за квартиру из десяти комнат в Централ Парк Вест — малую часть рыночной сто­имости квартиры, в которой выросла актриса. Квартира послужила декораци­ей для одного из ее фильмов, «Ханна и ее сестры». Ее мать, Маурин О'Салли-вэн, тоже снимавшаяся в фильме Вуди Алена, заключила первый договор на аренду этой квартиры 40 лет назад.

Другие квартиросъемщики, живу­щие в квартирах с регулируемым раз­мером ренты, такие как бывший мэр Нью-Йорка Дэвид Динкинс и окруж­ной прокурор Манхэттена Роберт Моргентау, были знакомы с владельцем, в нх случае — с семьей Рудинов. «Ру-динам нравится предоставлять квар­тиры бывшим общественным деяте­лям», — говорит Барбара Файф, замес­титель мэра, которая отвечала за реа­лизацию жилищной политики при мэре Динкинсе, горячая сторонница регулирования ренты...

Некоторые квартиросъемщики вно­сят специальные платежи, известные как «ключевые деньги». Собственники домов предпочитают сдавать квартиры в аренду богатым, будучи уверены, что они будут вкладывать собственные средства в поддержание квартиры в хорошем состоянии. «Мы арендовали недорогие квартиры для очень богатых людей, — говорит Брайан Эдварде, бро­кер Halstead Property Co., — для тех, кого владельцы предпочитают видеть живущими в своих домах». Источник: tThe Wall Street Journal*, March 21, 1994, p. Al.

ухудшается. Co стороны спроса уменьшение платежей побуждает людей искать собственное жилье (они не желают жить с родителями или делить квартиру с друзьями) и стимулирует приток переселенцев. Следовательно, в долгосрочном периоде и спрос и предложение более эластичны.

Положение на рынке жилья в долгосрочном периоде представлено графи­ком (б) на рис. 6.3. Контроль за рентой приводит к снижению ее размера до уровня ниже равновесного, объем предложения квартир значительно умень­шается, а объем спроса на квартиры существенно растет. В результате возника­ет крупный дефицит жилья.

В городах, в которых муниципалитеты осуществляют контроль за получае­мой рентой, собственники жилья используют различные механизмы распреде­ления квартир. Некоторые владельцы составляют списки очередников. Другие отдают предпочтение съемщикам без детей. Существует дискриминация по цве­ту кожи. Иногда квартиры распределяются среди тех, кто предлагает управ­ляющим домами дополнительную плату («черным налом»). В этом случае взят­ки поднимают общую стоимость квартиры к уровню равновесной цены.

Вспомним один из Десяти принципов экономике (гл. 1): человек реагирует на стимулы. На свободных рынках владельцы домов содержат здания в чистоте, стремятся обеспечить их безопасность, так как на пользующиеся спросом квар­тиры можно установить более высокие цены. Напротив, когда контроль за рентой приводит к дефициту и спискам очередников, у владельцев исчезают стимулы заботиться о квартиросъемщиках. Почему владелец должен тратить свои деньги, чтобы поддерживать в хорошем состоянии собственность, если люди жаж­дут получить ее такой, какая она есть? В итоге арендаторы экономят деньги, но живут в жилье худшего качества.

Политики частенько реагируют на установление контроля за уровнем ренты введением дополнительного регулирования. Например, существуют предписа­ния, провозглашающие расовую дискриминацию при найме жилья незаконной, и требуют, чтобы владельцы предоставляли квартиросъемщикам минимальные условия проживания. Однако исполнение этих законов не поддается регули­рованию и контролю. Напротив, когда контроль за уровнем ренты снимается и рынок жилья регулируется силами конкуренции, необходимость в подобных законах исчезает.

Влияние нижнего предела цены на функционирование рынка

Чтобы рассмотреть влияние другого вида контроля за ценами, давайте вернемся к рынку мороженого. Представьте, что правительство поддалось уговорам Нацио­нальной организации производителей мороженого и приняло решение об уста­новлении нижнего предела цены. Определение пола цен, как и потолка, есть попытка поддержать рыночные цены на неравновесном уровне. Если верхний предел цены — официальный максимум цены, нижний предел — официальный минимум цены.

Когда правительство устанавливает пол для цен на мороженое, возможны два результата. Если правительство устанавливает нижний предел цены в размере $ 2 за стаканчик, а равновесная цена составляет $ 3, мы получаем результат, представ­ленный на графике (а) рис. 6.4. Так как равновесная цена находится выше пола цены, нижний предел цены несвязан и рыночные силы естественно движут эконо­мику к равновесию. Нижний предел цены в этом случае не оказывает никакого воздействия на состояние рынка.

График (б) рис. 6.4 иллюстрирует последствия установления нижнего пре­дела цены в размере $ 4 за стаканчик. Так как равновесная цена составляет $ 3. иол превращается в ограничение рынка. Силы спроса и предложения движут цену в сторону равновесия, но она наталкивается на нижний предел. В этом случае рыночная цена равна нижней предельной цене. При этой цене объем пред­ложения мороженого (120 стаканчиков) превышает объем спроса (80 стаканчи­ков). Производители, желающие продать мороженое, не имеют возможности реали­зовать его при текущей цене. Таким образом, следствие установления нижнего предела цены — избыток предлагаемой продукции.

Мы упоминали, что верхний предел цены и дефицит способствуют формированию нежелательного механизма распределения. В случае существования пола рыночной цены некоторые продавцы не имеют возможности реализовать произведенную про­дукцию. Преуспевают те из них, кто умеет использовать личные предпочтения поку­пателей, основанные на расовых или семейных соображениях. Напротив, на свобод­ном рынке основным элементом механизма распределения служит цена, а поставщики продают все, что они произвели, ориентируясь на равновесную цену.

Практикум