Метод дисконтування.

Загальна методологія використання цього методу передбачає встановлення вартості потенціалу (чи його елементу) на рівні чистого приведеного потоку капіталу від його експлуатації. Це означає, що земельна ділянка, будівля чи споруда, обладнання, нематеріальний актив тощо коштують стільки, скільки вони генерують економічних результатів.

Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і порівняння грошових припливів і відпливів капіталу підприємства щодо даного об’єкта:

де NCF - чистий приведений потік капіталу

CF⁺ - приплив капіталу підприємства за i- й рік (період)

CF^- - відплив капіталу підприємства за i - й рік (період)

n - кількість прогнозних періодів оцінки

F_mi - дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для i–го періоду за попередньо встановленою ставкою дисконта щодо базового періоду

Специфіка оцінювання окремих об’єктів виявляється в особливій структурі дисконтної ставки. Для визначення дисконтної ставки використовують методи, зазначені в додатку 1.[1.с.107-109]

Таблиця 4.1

Економічна сутність шести функцій грошової одиниці

Функція грошової одиниці	Економічна сутність	Технологія розрахунку	Сфера використання в оціночній практиці
Майбутня вартість грошової одиниці (F1 )	Відображає зростання грошової одиниці, покладеної на депозит. Відсоток нараховується на початкову суму та відсотки, нараховані раніше	r – процентна ставка (ставка дисконту) n – число періодів нарахування процентів	Прогнозування майбутньої вартості об’єкта оцінки, виходячи з його теперішньої ринкової вартості
Нагромадження грошової одиниці за період ( F2)	Показує майбутню вартість серії регулярних однакових платежів за певний період за відповідної відсоткової ставки		Прогнозування майбутньої вартості об’єкта оцінки, виходячи з величини платежу у серії виплат і часу їх здійснення
Фактор фондозаміщення (коефіцієнт заміщення капіталу) ( F3)	Показує суму первинного інвестування, необхідну для нагромадження грошової одиниці з урахуванням нарахованих відсотків		Визначення щорічної суми, необхідної для відшкодування інвестицій у купівлю нерухомості
Поточна вартість грошової одиниці ( F4)	Показує теперішню вартість грошової одиниці, яку очікується отримати у майбутньому		Приведення майбутніх грошових доходів від експлуатації об’єкта до теперішньої (поточної) вартості. розрахунок поточної величини грошової суми, яку буде отримано в майбутньому від продажу об’єкта
Поточна вартість одиничного ануїтету (фактор поточної вартості ануїтету) ( F5)	Дає змогу визначити теперішню вартість через серію однакових майбутніх платежів	- для звичайного ануїтету - для авансованого ануїтету	Розрахунок майбутніх однакових грошових надходжень
Коефіцієнт амортизації грошової одиниці ( F6)	Служить для розрахунку періодичних платежів за основну суму боргу та відсотки за нього		Використовується для визначення вартості об’єкта, придбаного за рахунок кредитних ресурсів

.

Методи капіталізації.

Базуються на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об’єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього.

Як правило, методи капіталізації використовуються у разі дохідного використання об’єкта оцінки.

У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах – очікування, заміщення та попиту і пропонування.

Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів – отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.

Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:

1. загальний коефіцієнт капіталізації

2. коефіцієнт капіталізації власного капіталу

3. коефіцієнт капіталізації позикового капіталу

4. коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).

Методи визначення коефіцієнта капіталізації:

1. за ставкою дисконту

2. на підставі порівняльного продажу

3. методом сумування: прямолінійне відшкодування капіталу, повернення капіталу за фактором фонду відшкодування тощо.

4. метод вирахування

5. метод пов’язаних інвестицій: для власного та позикового капіталу, для порівнянних елементів.

6. метод Елвуда

7. метод фінансових показників схожих підприємств

8. метод ринкового мультиплікатора.

9. метод внутрішньої ставки дохідності.

У разі встановлення коефіцієнта капіталізації на рівні попередньо визначеної ставкидисконту передбачається, що грошові потоки підприємства постійні та необмежені в часі. Тоді коефіцієнт капіталізації прирівнюється до ставки дисконтування виходячи з міркувань, що дисконт уже враховує всі види ризиків проекту, адекватно оцінює темпи знецінення грошової одиниці, відображає альтернативні способи використання капіталу, а також мінімально необхідний рівень прибутковості для інвестора-власника.

Метод зіставного продажу (на підставі порівняльного продажу) є найшвидшим та найпростішим у використанні, а отже, і найпоширенішим. Він базується на інформації про аналогічні об’єкти (інвестиційну мотивацію угод купівлі-продажу, способи фінансування, необхідний рівень платоспроможності, ліквідності, забезпечення тощо) та досягнутої корисності (ефективності їх господарського використання, яка доступна на ринку. Технологія розрахунку коефіцієнта капіталізації тотожна описаній вище методиці формування ставки дисконту. Основна практична проблема застосування цього методу полягає в неможливості повної та достовірної оцінки ефективності використання об’єктів - аналогів через закритий характер такої інформації.

Метод підсумовування (кумулятивної побудови) розглядає визначення коефіцієнта капіталізації за наступною схемою:

Ставка дисконту (метод кумулятивної побудови, метод порівняльного продажу, метод капітальних активів, метод пов’язаних інвестицій, метод середньозваженої вартості капіталу, метод внутрішньої норми дохідності, метод ставки LIBOR )

+

Норма (ставка) відшкодування капіталу (метод прямолінійного відшкодування (метод Рінга), метод повернення за фактором фонду відшкодування (метод Інвуда), метод повернення капіталу за фактором фонду відшкодування та базовою ставкою дисконту (метод Хоскольда))

Порядок урахування факторів, що визначають коефіцієнт капіталізації, має суттєве значення і може бути поданий у такій послідовності:

1.Визначення безризикової ставки капіталізації – ця ставка береться за базову та визначається на рівні ставок за валютними операціями на європейських ринках капіталу, з урахуванням ризику країни. За умов нашої національної економіки можна рекомендувати використання курсів за державними позиками чи депозитні ставки банків найвищої категорії надійності.

2. Компенсація за ризик об’єкта – відображає рівень ризику інвестування капіталу в конкретний об’єкт (нерухомість, земельну ділянку, машини, технологію тощо) та необхідну суму коштів для його компенсації.

3. Компенсація за низьку ліквідність – відображає рівень ризику іммобілізації капіталу в конкретному виді майна, який виникає внаслідок неможливості миттєвого переведення вкладеного капіталу у його грошову форму, а також необхідну суму коштів для його компенсації.

4. Компенсація за інвестиційний менеджмент – відображає рівень ризику неадекватного менеджменту інвестицій, який постає внаслідок недостатньої кваліфікації інвестора-власника (його довіреної особи) та складності реалізації проекту, а також суму коштів, необхідну для його компенсації.

5. Поправка на зміну прогнозованих ринкових умов – відображає прогнозовані зміни вартості об’єкта під впливом ринкових умов та необхідну компенсацію за невиправдані очікування власника-інвестора.

Визначення норми відшкодування капіталу за прямолінійною схемою має назву методу Рінга, який передбачає рівномірне повернення вкладеної суми з поступовим зменшенням її реальної вартості. Ставка відшкодування визначається за формулою:

де С_В – ставка відшкодування капіталу;

n_В – період повернення (відшкодування) капіталу (в окремих випадках – обернена величина від результативності його використання).

Встановлення норми відшкодування за фактором фонду відшкодування (метод Інвуда) передбачає повернення капіталу з урахуванням його знецінення, тобто повернені суми з року в рік збільшуються, що можна виразити формулою:

де F₃ – коефіцієнт відшкодування капіталу за вибраною ставкою дисконту r та тривалістю періоду n.

Використання такого методу уможливлює реінвестування повернутих сум капіталу від певного проекту за тією самою ставкою доходності. Він використовується за рівновеликих періодичних платежів, отриманих від експлуатації об’єкта.

Повернення капіталу за методом Хоскольда базується на використанні норми, яка включає коефіцієнт відшкодування капіталу за без ризиковою ставкою дисконту та проміжок часу, за який очікується повернути інвестований капітал. Основна передумова використання цього методу – реінвестування повернутого капіталу може бути не таким прибутковим, як початкові інвестиції, тобто повторному інвестуванню властивий підвищений рівень ризику.

Інші методи побудови коефіцієнта капіталізації передбачають ознайомлення з таблицею щодо ризику різних груп інвестицій, таблиця 4.3.

Таблиця 4.3.

Коефіцієнти капіталізації відповідно до окремих груп інвестицій

Метод вирахування визначає коефіцієнт капіталізації відніманням від ставки дисконту надбавки за майбутнє зростання капіталу. При цьому приріст капіталу визначається за формулою:

де - приріст капіталу

R – прогнозований розмір зростання вартості об’єкта

F₃ – коефіцієнт фонду відшкодування капіталу та вибраної ставки дисконту.

Метод Елвуда визначає коефіцієнт капіталізації як норму відшкодування капіталу, скореговану на:

1) суму амортизаційних відрахувань у рахунок погашення кредиту;

2) величину приросту частки власного капіталу в загальній структурі вартості об’єкта

3) зміну регулярного (звичайного) доходу від використання об’єкта.

Розрахунок коефіцієнта згідно з даним методом проводиться за такою формулою:

де k - ставка капіталізації

p_BK - дохідність використання власного капіталу

q_p - частка позикових коштів у загальному обсязі фінансування об’єкта

K_E – іпотечний коефіцієнт Елвуда

Слід зазначити, що з розвитком оціночної практики метод Елвуда було дещо модифіковано. Однією з найбільш відомих модифікацій є формат формули Акерсона.

Метод фінансових показників схожих підприємств використовується за умови доступності відповідної детальної інформації, а сам коефіцієнт капіталізації визначається як відношення річного чистого прибутку схожих підприємств до чистого виторгу від реалізації їх продукції уважають, що цей показник ураховує як повернення капіталу, так і дохідність його використання. Проте коефіцієнт капіталізації не враховує відмінностей у структурі капіталу підприємств, а також у їхній амортизаційній політиці. Тому загальну ставку капіталізації згідно з цим методом визначають як відношення суми чистого прибутку (нарахованого відсотка на капітал) та сумарного відшкодування (знецінення й амортизації) до суми всього капіталу підприємств.

Метод ринкового мультиплікатора визначає ставку капіталізації з співвідношення ринкової вартості майна підприємства (акцій) і розміру річного чистого доходу від його господарського використання. Загальний розрахунок проводиться за такою формулою:

Як приклад використання цього методу можна запропонувати коефіцієнти капіталізації та відповідні їм ринкові мультиплікатори, визначені за даними російських підприємств (табл. 4.4)

Таблиця 4.4

Коефіцієнти капіталізації та ринкові мультиплікатори

для російських підприємств різних галузей

5. Порівняльна характеристика різних методологій оцінки потенціалу підприємства.

Доцільно зазначити, що кожен з названих методів має свої переваги та недоліки і тільки на основі комплексного використання напрацьованого досвіду оцінки можна досягти реального визначення вартості майна та втіленого у ньому потенціалу. Основні переваги та недоліки описаних оціночних концепцій наведено в таблиці 5.1.

Слід зазначити, що прикладна оцінка потенціалу підприємства проводиться на основі всіх підходів та всіма доступними методами (залежно від кваліфікації аналітика). Кінцевий вибір величини вартості об’єкта проводиться на основі визначення її середньоарифметичного еквіваленту з урахуванням вагомості отриманих результатів чи суб’єктивної думки експерта. Доцільно наголосити, що процес гармонізації отриманих величин вартості не зводиться до механічного усереднення, - це імовірнісний розрахунок ринкової вартості, величина якої перебуває в межах від мінімальної до максимальної розрахункової вартості об’єкта. Кінцевий висновок робиться на основі логічних науково обґрунтованих умовиводів, які передбачають повторний аналіз вартісноутворювальних факторів, перевірку розрахункових процедур тощо.

Таблиця 5.1

Переваги та недоліки різних методологій оцінки потенціалу підприємства

Тема 6. оцінка вартості земельної ділянки, будівель і споруд.

1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства.
2. Особливості оцінки земельних ділянок в Україні.
3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок.
4. Оцінка вартості будівель і споруд.

1.Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства.

Вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їх специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місце розташуванням, а також кількістю ринкових пропозицій. При цьому слід зазначити, що алгоритм визначення вартості землі чи нерухомості тісно переплітається з юридичними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об’єкти.

Земельна ділянка – частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місце розташуванням, природними властивостями, певними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, котрі дозволяють використовувати її в економічних відносинах. По своїй суті всі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні.

Земля – специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва, земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості:

- не є результатом попередньої праці;

- просторово обмежена;

- не замінюється іншими засобами виробництва;

- має незмінне місце розташування;

- не схильна до зносу при правильному використанні;

- територіально різноякісна;

- кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю;

- практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) земля виступає, в основному, як просторовий операційний базис. Тому земля нерозривно пов’язана з об’єктами, які на ній розташовані: будинками, спорудами, дорогами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, тобто поліпшенням.

Поліпшення земельної ділянки – фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості чи його споживчої вартості).

Нерухомість – об’єкти з фіксованим місце розташуванням у просторі (на земній поверхні) та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їх юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття нерухомості фізичних об’єктів та прав власності щодо нерухомості.

Цілісний архітектурний комплекс – сукупність об’єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі. Оцінка вартості одного з об’єктів як складової цілісного архітектурного комплексу не має сенсу з огляду на неможливість його окремого використання.

Будівлі – інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовують) приміщення для здійснення певних бізнес-процесів.

Споруди – будівельні об’єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів.

Будинки та споруди як об’єкти нерухомого майна також характеризуються низкою особливостей:

- нерозривно пов’язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

- зношуються;

- в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад : 1 м² площі, 1 м погонний довжини, 1 м³ обсягу і т. ін.

- Ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об’єктів.

- У зв’язку з тим, що земля є одним з головних багатств суспільства, володіння яким визначає майновий і соціальний стан різних груп населення, то необхідний ефективний механізм правового регулювання різноманітних соціально-економічних відносин між юридичними та фізичними особами з приводу володіння, розпорядження та користування землею (надання в оренду, купівля-продаж, розподіл, організація використання, охорона і т. ін.).

2. Особливості оцінки земельних ділянок в Україні

Правове регулювання оцінки землі здійснюється відповідно до Конституції України (254к/96-ВР), Земельного кодексу України (2768-14), закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” №2658-111 від 12 липня 2001 року, Закон України „Про оцінку земель” №1378-1У від 11 грудня 2003 року, інших законів і нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Відповідно до Закону України „Про оцінку земель” оцінка землі проводиться на основі принципів:

- законності

- єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

- безперервності процесу оцінки земель;

- доступності використання даних з оцінки земель;

- рівності перед законом суб’єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств виокремлюються в дві групи:

- ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

- ділянки, зайняті об’єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа вирішення законодавчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або виступати економічним регулятором земельних відносин (спадщина, дарування тощо), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових, офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з іншого боку, - існує незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки, тобто

Залежно від мети та методів проведення грошова оцінка земель поділяється на такі види: нормативна; експертна.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

- визначення розміру земельного податку;

- визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

- визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно з законом;

- визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва;

- розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Для земельних ділянок сільськогосподарського призначення така оцінка проводиться не рідше як один раз у 5-7 років, а несільськогосподарського призначення – не рідше як один раз у 7-10 років.

За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською або районною радами та підлягає державній експертизі відповідно до діючого законодавства.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту, який підлягає рецензуванню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них:

- відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

- застави земельної ділянки відповідно до закону;

- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

- визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

- виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

- відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

- визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

- рішення суду.

Підставоюдля проведення грошової оцінки земель є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування або договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законодавством України.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

- збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

- визначення ефективного використання земельної ділянки;

- вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

- визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

- складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

- подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок.

Відсутність ринку землі не дозволяє запропонувати однозначні рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів:

- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов’язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід від землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшенням.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу (реверсії).

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційними доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума без ризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки. Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації – модифікація метода прямої капіталізації, що ґрунтується на пайовому підході до оцінки.

Розрахунки за даним методом виконуються в декілька етапів:

1. приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість всього земельно-майнового комплексу поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовують дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

2. визначається середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації – коефіцієнт, який використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи із структури вартості об’єкта.

Кк_СР = Кк_З * д_З + Кк_Б * д_Б

де Кк_СР – середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації

Кк_З, Кк_Б - коефіцієнт капіталізації для землі та для будівель і споруд;

д_З, д_Б – частка земельної ділянки та будівель і споруд відповідно до загальної вартості.

3. визначається вартість усього земельно-майнового комплексу (Взмк) методом капіталізації доходу: Взмк = ЧОД / Кк_СР

4. вартість земельної ділянки (Вз) розраховується за допомогою часткового коефіцієнта: Вз = Взмк * д_З

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду.

Значимість даного методу зростає в умовах наявності і розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує спів ставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі.

Розрізняють наступні види ренти:

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

- рента за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми робітників;

- рента за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загально регіональної системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання , каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

- рента за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента – з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживчими властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місце розташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, котрі практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території, території з оздоровчими властивостями тощо.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

В_З = (( О_С * Р_Н ) / К_Н ) * К_Ф * К_М * П_З,

де В_З – вартість земельної ділянки, грн.;

О_С – витрати на освоєння та благоустрій території, грн./км²;

Р_Н – нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6%);

К_Н – нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3%);

К_Ф – коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;

К_М – коефіцієнт місце розташування земельної ділянки;

П_З – площа земельної ділянки, км².

Метод залишку для землі. Базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшенням вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.

Етапи розрахунку:

1. достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (Вб), а також чистого операційного доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (ЧОД).

2. визначення частини чистого операційного доходу, яка припадає на будівлі та споруди (ЧОДб), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд (Кк_Б) може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці

Кк_б = Кп + Кз

де Кп – коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

Кз – коефіцієнт капіталізації для землі. Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

3. визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку(ЧОДз): ЧОДз = ЧОД – ЧОДб

4. методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (Вз): Вз = ЧОДз / Кз

Метод залишку для землі може бути використаний при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

За методичним підходом, що базується зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (метод спів ставного продажу) і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців, при цьому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене значення отриманих результатів).

Основним принципом методу зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об’єктів інвестор не погодиться на придбання даного об’єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.

Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів: за одиницями порівняння, за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв’язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці порівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за м², 0,01 га, 1 га ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1м² чи 1м³ розташованої на ділянці будівлі або споруди, за одиницю, що дає прибуток, за місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об’єкта оцінки. Серед цих ознак у якості об’єктів порівняння найбільш прийнятними є:

- правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових зобов’язань і сервітутів);

- умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж, продаж при позбавленні власника права викупу застави, умови фінансування та ін.);

- дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов, рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана), взаємодія попиту та пропозиції тощо);

- місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

- фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри)

- використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля)

Третій підхід – урахування витрат на земельні поліпшення (метод витрат на освоєння) – використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем, а також для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки заснований на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До складу відтоків капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делімітацію ділянок, попереднє упорядкування масиву, витрати на продаж ділянок і прибуток первинного власника (або витрати на поліпшення). До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, вільну від витрат на продаж та освоєння кожного лота (або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання)

Також використовують:

Метод співвідношення (переносу).

Полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові – ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують їх визначену суму і отримують вартість земельної ділянки.

Метод розбивки земельної ділянки.

Використовують коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатної для розбивки на окремі індивідуальні ділянки.

Розрахунок проводять за наступними етапами:

1. визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості ґрунтів;

2. розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів;

3. розраховуються витрати освоєння та витрати, пов’язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток;

4. складається графік освоєння та передбачення продажів;

5. визначаються розміри виручки від продажу індивідуальних ділянок;

6. визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підприємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок;

7. визначається ставка дисконту;

8. дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

4. Оцінка вартості будівель і споруд.

Наявність вільного ринку інформації щодо операцій з будівлями та спорудами дала значний поштовх розвитку його експертної оцінки в Україні. У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:

- капіталізації доходів;

- дисконтова них грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі:

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об’єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-який інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об’єкта нерухомого майна за умов його 100% -го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об’єктів:

ПВД = П * Со + Дін,

Де П – площа, що надається в оренду, м²,

Со – орендна ставка за 1 м²;

Дін – інші доходи від володіння об’єктом оцінки

2. розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3. розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В): ДВД = ПВД – В.

4. Розрахунок витрат, пов’язаних із нормальним функціонуванням об’єкта оцінки.

Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

- умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта – страхові збори, майнові податки);

- умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта та рівня наданих послуг – комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);

- витрати на заміщення (резерви, пов’язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.)

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою: ЧОД = ДВД – ОВ (за винятком амортизаційних відрахувань).

6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації (Кк) одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).

7. Оцінка вартості об’єкта нерухомості за формулою Вон = ЧОД / КК.

Метод дисконтова них грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в декілька етапів:

1. Складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об’єктом оцінки;
2. Розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується;
3. розраховується ставка дисконту для оцінюваного об’єкта нерухомості на існуючому ринку.
4. здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей.

Вартість реверсії може визначатися:

- шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року. величина коефіцієнта капіталізації в такому випадку залежить від конкретних умов ринку аналогічних об’єктів;

- з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в пост прогнозному періоді):

Р= Д_{і +1} / r – q

де Д_і+1 – очікуваний дохід від володіння об’єктом за 1-й рік пост прогнозного періоду;

r - ставка дисконту;

q – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об’єктів на „пасивних” секторах ринку, страхування, оподатковування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:

1. оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована, то її вартість не оцінюється);
2. оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.
3. оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного старіння.
4. визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) та сукупним зносом;
5. визначення повної вартості об’єкта нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умови наявності майнових прав на неї).

При виконанні 2 етапу ( оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки ) необхідно врахувати наступне.

Відновлювальна вартість – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об’єкта оцінки з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт, що й об’єкта оцінки.

Вартість заміщення – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об’єкта з корисністю, еквівалентною корисності об’єкта оцінки, але з використанням сучасних матеріалів і відповідно до нових стандартів і планувальних рішень.

При визначенні вартості відновлення або заміщення використовуються такі основні методи:

- Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво об’єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, електроенергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво об’єкта. Якщо така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошторисної організації, що розробить новий кошторис для об’єкта оцінки з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних нормативів і правил та іншої необхідної документації.

- Метод питомих витрат передбачає розробку нормативів витрат на будівельні роботи на одиницю площі або одиницю об’єму, які потім збільшуються на загальну площу або об’єм об’єкта оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об’єктів.

- По елементний метод полягає в тому, що будівлі розбиваються на окремі компоненти: фундамент, стіни та перегородки, перекриття, покрівля, підлога, прорізи, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування та ін. Оцінювачем збираються дані витрат на 1 м³, 1 м², 1 погонний метр, 1 нормо-годину за кожним елементом. Потім підсумовуванням по елементних витрат розраховується загальна вартість об’єкта нерухомості.

При виконанні 3-го етапу ( оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного старіння) необхідно врахувати наступне.

В оцінній діяльності під сукупним зносом розуміють втрати вартості об’єкта, викликані фізичним руйнуванням, функціональним старінням і різними зовнішніми факторами.

При витратному підході знос використовується для урахування розходжень у характеристиках нового й оцінюваного об’єкта нерухомості.

Фізичний знос – втрата вартості об’єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричиняють скорочення життя та корисності об’єкта.

Фізичний знос може бути

- усувним - якщо втрати на поточний ремонт об’єкта нерухомості менші за вартість, що додається до вартості об’єкта за рахунок його проведення;

- неусувним - втрати на його усунення більші за вартість, що додається до вартості об’єкта за рахунок його усунення.

Фізичний знос усувний розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт з його усунення. Фізичний знос неусувний розраховується на основі залишкової вартості елементів власності, витрати на виправлення яких перевищують величину додавання до вартості майна за рахунок їх виправлення.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об’єктів нерухомості:

- експертний передбачає, що експерт оглядає кожен елемент будівлі та на основі результатів огляду визначає процент зносу та його вартісну величину за кожним елементом;

- вартісний метод розрахунку використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін, перекриттів) і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель;

- нормативний (бухгалтерський) метод передбачає використання діючих на момент оцінки норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів.

Функціональний знос – втрата вартості об’єкта нерухомості, пов’язана з його невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення і т. ін.).

Формою функціонального зносу є технологічне старіння, під яким розуміють втрату вартості об’єкта, викликану змінами в технології, через які об’єкт стає більш дорогим в експлуатації.

Функціональний знос викликається, як правило, недоліками, що вимагають створення додаткових елементів в існуючому об’єкті нерухомості, заміни або модернізації окремих елементів нерухомого майна, наявністю „над поліпшень” (елементів, що вимагають ліквідації).

Функціональний знос, так само, як і фізичний, може бути усувним і неусувним.

До усувного функціонального зносу можна віднести відновлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги й ін. Критерієм усувності зносу є порівняння величини витрат на ремонт із величиною додатково отриманої вартості. Величина усувного функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з поновленими елементами та її ж вартістю на ту ж дату оцінки без поновлених елементів.

Неусувний функціональний знос означає зменшення вартості будівлі під впливом факторів, пов’язаних як з надлишком, так і з бракуванням якісних характеристик будівлі. наприклад, на орендному ринку більшим попитом користуються двокімнатні квартири порівняно з однокімнатними. Величину даного виду зносу розраховують як величину втрат орендної плати від надання в оренду цих квартир, помножену на мультиплікатор орендної плати (відношення ціни продажу власності до потенційної орендної плати за неї), характерний для даного виду квартир. Таким чином, величина неусувного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної плати.

Зовнішній знос (економічне старіння) – втрата вартості об’єкта нерухомості, викликана зовнішніми факторами, наприклад, скороченням ділової активності в районі розміщення об’єкта, діями місцевої адміністрації в напрямку посилення податкового тиску, змінами на ринку зайнятості, незручним розташуванням щодо транспортних магістралей, комунальних служб, об’єктів торгівлі і т. ін.

Способом виміру зовнішнього зносу є аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два порівнянних об’єкта, один з яких має ознаки зовнішнього впливу, інший –ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об’єкта оцінки.

Іншим способом виміру зовнішнього зносу є порівняння доходу від орендної плати двох об’єктів, аналогічних оцінюваному, на один із яких здійснюється негативний вплив. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об’єктів буде характеризувати величину зовнішнього зносу.

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:

1. метод „строку життя” полягає в припущенні, що втрати вартості об’єкта за рахунок фізичних руйнувань, функціонального старіння та різних зовнішніх факторів пропорційні його віку. У цьому зв’язку в оцінній практиці прийнято виділяти:

- термін фізичного життя об’єкта (Сфж) – період часу, протягом якого об’єкт власності реально існує (від дати введення в експлуатацію і до моменту його руйнування);

- термін економічного життя об’єкта (Сеж) – період часу, протягом якого об’єкт власності додає вартість до сукупної вартості майна, враховуючи й отримання прибутку від його використання (від дати введення в експлуатацію і до того моменту, коли поліпшення перестають додавати вартість до сукупної вартості майна);

- ефективний вік об’єкта (Веф) – вік „на скільки років виглядає об’єкт власності” з урахуванням його технічного стану, зовнішнього вигляду, дизайну й економічних факторів, що впливають на його вартість;

- термін економічного життя, що залишився (Сзал) – період часу від дати оцінки до кінця економічного життя, тобто до дати, коли внесок об’єкта у сукупну вартість стає рівним нулю внаслідок старіння).

З урахуванням перелічених періодів у процесі експлуатації об’єкта нерухомості процент сукупного зносу у відновлювальній вартості (СЗ%) розраховується за формулою:

СЗ% = Веф * 100 / Сеж

2. метод розбивки при визначенні величини сукупного зносу передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (усувного та неусувного), функціонального (усувного та неусувного), зовнішнього та підсумовування результатів.

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об’єктів, подібних до об’єкта оцінки, та внесені відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об’єктами-аналогами й об’єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об’єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

- порівняння продажів;

- валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об’єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об’єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи:

1. вивчення стану та тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить об’єкт оцінки; виявлення об’єктів нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно (не менш 3-5 порівнянних продажів), і збір інформації.
2. перевірка інформації про угоди. Ц