Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АстрономияБиологияГеографияДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника


Задача 9




 

Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 м2 в оренду. Середня орендна плата за 1 м2 на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об'єкта складає 12 %.

Операційні витрати приблизно складають 10 % від розміру дійсного валового доходу. Валовий доход власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов'язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м2 площі, що надається в оренду. Міні­мальний розмір витрат на ремонт складе 50 грн. за 1 м2. Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно.

Безризикова ставка дорівнює 14 %, що відповідає доходам на валютні депозитні внески понад 100000 USD. Поправка на ризик становить 5 % (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність - 3 %, що відповідає 3-м місяцям експонування об'єкта при його продажу.

На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтованих грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку - 4 %.

Розв'язання:

 

Ринкова вартість об'єкта за даних умов дорів­нюватиме сумі поточної вартості орендних платежів за прогнозний період і поточної вартості реверсії, тобто виручки від продажу будівлі в постпрогнозний період. Розрахунки здійснюємо за методом дисконтованих грошових потоків в декілька етапів:

 

1. Розрахунок грошових потоків для прогнозного періоду.

Остаточна величина грошового потоку для кожного прогнозного року відповідає величині чистого операційного доходу, для визначення якого застосуємо формули:

 

 

 

 

Так, потенційний валовий доход від оренди 4000 м2 адміністративної будівлі для першого прогнозного року становитиме:

 

ПВД = 2000 * 1500 - 3000000 грн.

 

З урахуванням простою приміщень дійсний валовий доход складатиме:

 

ДВД - 3000000 - (3000000 * 0,12) = 2640000 грн.

Операційні витрати = 2640000 * 0,1 = 264000 грн.

 

Мінімальний розмір витрат на ремонт складатиме:

 

50 * 1000 = 50000 грн.

 

Таким чином, чистий операційний доход дорівнює:

 

2640000 - (264000 + 50000) = 2326000 грн.

 

Аналогічно розраховуються розміри чистого операційного доходу на всі роки 5-річного прогнозного періоду (таблиця 1.7.).

 

Таблиця 1.7.

Розрахунок поточної вартості грошових потоків (тис. грн.)

 

Показники Періоди прогнозу (роки)
0-й рік 1-й рік 2-й рік 3-й рік 4-й рік 5-й рік
1. ПВД  
2. Поправка  
3. ДВД  
4. Операційні витрати  
5. Витрати на ремонт          
6. Підтримуючий ремонт     ЗО
7. ЧОД  
8. Поточна вартість доходів   1906,56 1579,55 1291,96 1056,73 864,32
9. Реверсія 4801,77          
10. Поточна вартість реверсії 1776,65          
11. Сума поточної вар­тості доходів та поточної вартості реверсії 8475,76          

 

2. Розрахунок ставки дисконту.

Ставка дисконту визначається методом підсумовування:

 

r = 14% + 5% + 3% = 22%

 

3. Розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації визначається за формулою:

 

 

r = 22% - 4 = 18%

 

4. Розрахунок поточної вартості грошових потоків. Поточна вартість грошових потоків розраховується за допомогою дисконтування їх величини для кожного про­гнозного року за формулою:

 

 

Результати розрахунків наведено у таблиці 1.7.

 

5. Розрахунок поточної вартості реверсії.

Вартість реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року становить:

 

864,32/ 0,18 = 4801,77тис. грн.

 

Відповідно поточна вартість реверсії становить:

 

6. Вартість адміністративної будівлі дорівнює:

906,56 + 1579,55 + 1291,96 + 1056,73 + 864,32 + 1776,65 = 8475,76 тис. грн.


Поделиться:

Дата добавления: 2015-01-05; просмотров: 121; Мы поможем в написании вашей работы!; Нарушение авторских прав





lektsii.com - Лекции.Ком - 2014-2024 год. (0.005 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав
Главная страница Случайная страница Контакты