Задача 9

Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 м² в оренду. Середня орендна плата за 1 м² на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об'єкта складає 12 %.

Операційні витрати приблизно складають 10 % від розміру дійсного валового доходу. Валовий доход власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов'язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м² площі, що надається в оренду. Міні­мальний розмір витрат на ремонт складе 50 грн. за 1 м². Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно.

Безризикова ставка дорівнює 14 %, що відповідає доходам на валютні депозитні внески понад 100000 USD. Поправка на ризик становить 5 % (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність - 3 %, що відповідає 3-м місяцям експонування об'єкта при його продажу.

На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтованих грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку - 4 %.

Розв'язання:

Ринкова вартість об'єкта за даних умов дорів­нюватиме сумі поточної вартості орендних платежів за прогнозний період і поточної вартості реверсії, тобто виручки від продажу будівлі в постпрогнозний період. Розрахунки здійснюємо за методом дисконтованих грошових потоків в декілька етапів:

1. Розрахунок грошових потоків для прогнозного періоду.

Остаточна величина грошового потоку для кожного прогнозного року відповідає величині чистого операційного доходу, для визначення якого застосуємо формули:

Так, потенційний валовий доход від оренди 4000 м² адміністративної будівлі для першого прогнозного року становитиме:

ПВД = 2000 * 1500 - 3000000 грн.

З урахуванням простою приміщень дійсний валовий доход складатиме:

ДВД - 3000000 - (3000000 * 0,12) = 2640000 грн.

Операційні витрати = 2640000 * 0,1 = 264000 грн.

Мінімальний розмір витрат на ремонт складатиме:

50 * 1000 = 50000 грн.

Таким чином, чистий операційний доход дорівнює:

2640000 - (264000 + 50000) = 2326000 грн.

Аналогічно розраховуються розміри чистого операційного доходу на всі роки 5-річного прогнозного періоду (таблиця 1.7.).

Таблиця 1.7.

Розрахунок поточної вартості грошових потоків (тис. грн.)

2. Розрахунок ставки дисконту.

Ставка дисконту визначається методом підсумовування:

r = 14% + 5% + 3% = 22%

3. Розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації визначається за формулою:

r = 22% - 4 = 18%

4. Розрахунок поточної вартості грошових потоків. Поточна вартість грошових потоків розраховується за допомогою дисконтування їх величини для кожного про­гнозного року за формулою:

Результати розрахунків наведено у таблиці 1.7.

5. Розрахунок поточної вартості реверсії.

Вартість реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року становить:

864,32/ 0,18 = 4801,77тис. грн.

Відповідно поточна вартість реверсії становить:

6. Вартість адміністративної будівлі дорівнює:

906,56 + 1579,55 + 1291,96 + 1056,73 + 864,32 + 1776,65 = 8475,76 тис. грн.